Hallinnolliset askeleet tontinvarauksesta rakentamiseen

Tässä artikkelissa kerromme miten tonttien rakentamis- ja luovutusperiaatteet Husulanmäen ryhmärakennuttamiskohteessa ovat syntyneet ja minkälaisiksi ne ovat matkan varrella muotoutuneet. Mitä tulee huomioida tonttia Husulanmäeltä varatessa? Milloin ryhmärakennuttamisprosessi pääsee lähtemään käyntiin?

Husulanmäen ryhmärakennuttamiskohde on ainutlaatuinen

Husulanmäen alue ja siellä toteutettavaksi kaavailtu ryhmärakennuttamisprosessi on valtakunnallisesti ensimmäinen laatuaan. Yksikään kunta ei ole aiemmin lähtenyt näin kunnianhimoisesti kaavoittamaan ja toteuttamaan vähähiiliseen rakentamiseen ja asumiseen, resurssiviisauteen ja yhteisöllisyyteen nojaavaa ryhmärakennuttamisen omakotiasuinaluetta. Ryhmärakennuttamisesta löytyy kyllä esimerkkikohteita, mutta kohteet ovat pääasiallisesti kerrostaloja tai toisaalta yksityisen rakennuttajan vetämiä hankkeita. Kuntavetoisia ryhmärakennuttamisen omakotitaloalueita ei ole ennen tehty, eikä näin ollen ole ollut olemassa valmista prosessikuvausta, jota seuraten olisimme vaivatta päässeet asuinalueen kaavoituksen suunnittelusta aina valmiiseen asuinyhteisöön saakka. Husulanmäen ryhmärakennuttamisprosessi ja sitä edeltävät vaiheet ovat siis kehitystyön edetessä, oppimisen ja ymmärryksen lisääntymisen ansiosta muuttaneet jonkin verran muotoaan matkan aikana, mutta viimein yleiskuva alkaa hahmottua melko selkeäksi.

Husulanmäen tontinluovutusehdot

Husulanmäelle on tehty omat, jonkin verran kunnan yleisistä periaatteista poikkeavat tonttien rakentamis- ja luovutusperiaatteet vuoden 2020 alussa. Husulanmäen ryhmärakennuttamisprosessia on edelleen kehitetty Resurssiviisaaksi ihmislähtöisin keinoin -hankkeessa mm. osallistamalla alueesta kiinnostuneita, mahdollisia tontin ostajia prosessin kehittämiseen hankkeen tilaisuuksissa ja työpajoissa. Tonttimyynnin alkaessa ja  suunnitelmien konkretisoituessa todettiin vuoden 2021 alussa, että rakentamis- ja luovutusperiaatteita on edelleen tarve selkiyttää.

Rakentamis- ja luovutusperiaatteet kirjoitettiin kevään 2021 aikana osittain uudelleen hankkeessa tehdyn osallistamistyön tuloksia hyödyntäen. Yleiset aluetta koskevat ehdot säilyivät pääosin ennallaan. Alkuperäisten periaatteiden mukaisesti tonttihintana on edelleen 20 €/neliö. Tonttihintaan sisältyy tontin maapohjan hinta sekä kunnallistekniikka, yhteisalueiden maapohja, yhteiset rakennukset (rantasauna, päärakennus, piharakennukset) sekä venevalkama. Entisellään säilytettiin myös mm. vaatimukset rakentamisen vähähiilisyydestä, resurssiviisaudesta sekä ympäristöystävällisten energiaratkaisujen suosimisesta alueella, jotka ovat keskeinen osa koko alueen kehittämisen arvopohjaa.

Tonttien luovutusehtoihin tehtiin päivityksiä 21.4.2021

Olennaisimpia muutoksia kunnan yleisiin tonttien luovutusehtoihin nähden tehtiin mm. tonttien varausaikoihin. Husulanmäen tonttien varausaika on 12 kk (0 €/kk). Tonttien vuokrasopimukset solmitaan vasta, kun korttelin kaikki tontit on varattu. Tässä vaiheessa voidaan käynnistää varsinainen ryhmärakennuttamisprosessi eli aloittaa yhteinen rakennuttaminen. Rakennuslupa tulee hakea 12 kk:n kuluessa vuokrasopimuksen solmimisesta. Kun rakennuslupa on saatu, tehdään tonttikaupat. Tonttien vuokra- ja ostohinnat löytyvät Lapinjärven kunnan tonttisivuilta. Yhteisalueiden rakennusluvan hakemiselle on 24 kk aikaa vuokrasopimuksen solmimisesta. Husulanmäen kaikilla tonteilla on rakentamisvelvoite kolmen vuoden kuluessa vuokrasopimuksen solmimisesta. Rakentamis- ja luovutusehtoja päivitettäessä määriteltiin selkeämmin myös se, mitä yhteistiloja kortteleihin on minimissään rakennettava (autokatokset/-tallit, jätekatos, mahdolliset yhteiset tekniset tilat), ja että kaikkien kortteleiden yhteisalueilla rakentamisvelvoitteesta voidaan joustaa.

Asuintonttien sekä yhteisalueiden hallintaan ja rakentamiseen liittyviin periaatteisiin oli myös tarpeen tehdä entistä selkeämpiä linjauksia. Aalto-yliopisto laati alueelle asuintontteja, korttelikohtaisia yhteisalueita sekä kaikkien yhteisiä yhteisalueita koskevia erilaisia hallintamalleja. Hallintamalleista valittiin lopulta kaksi vaihtoehtoa (hallintamallit A ja B) jotka palvelevat parhaiten alueen tulevia asukkaita ja alueelle rakentuvaa yhteisöä. Näistä malleista kunkin korttelin tulevat asukkaat voivat valita itselleen sopivimman.

Korttelit Husulanmäellä

Molemmissa hallintamalleissa kaikkien kortteleiden yhteisalueiden hallinnointia varten perustetaan kiinteistöyhtiö. Tämän yhtiön perustaa Lapinjärven kunta. Yhtiön osakkeet siirretään myöhemmässä vaiheessa korttelikohtaisten yhtiöiden hallintaan niin, että kaikkien kortteleiden valmistuttua yhteinen kiinteistöyhtiö on täysin asukkaiden hallinnassa ja kunta siirtyy yhtiöstä sivuun. Molemmissa hallintamalleissa siis myös perustetaan korttelikohtaisesti joko oma kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiö.

Hallintamalli A

Hallintamallissa A korttelin asukkaat perustavat asunto-osakeyhtiön, joka vuokraa ja myöhemmin omistaa ja hallinnoi kyseisen korttelin yhteisalueet, rakennettavat yhteistilat sekä asuintontit ja -rakennukset. Näin koko Husulanmäellä toimii yksi kiinteistöosakeyhtiö joka omistaa ja hallinnoi kaikkien korttelien yhteiset yhteistilat, alueet ja rakennukset, sekä lisäksi kolme asunto-osakeyhtiötä, jotka hallinnoivat kukin oman korttelinsa asuintontit sekä -rakennukset sekä korttelin pihan ja yhteisrakennukset ja jotka yhdessä omistavat alueella toimivan kiinteistöyhtiön.

Hallintamallivaihtoehto A: asukkaat perustavat kortteliin asunto-osakeyhtiön

Hallintamallin A hallinnolliset askeleet ennen rakentamisen alkua.

Hallintamalli B

Hallintamallissa B korttelin asukkaat omistavat itse oman asuintonttinsa, kun hallintamallissa A asuintontit ovat korttelikohtaisen yhtiön omistuksessa. Tässä hallintamallissa korttelin asukkaat perustavat korttelikohtaisen kiinteistöosakeyhtiön, joka vuokraa ja myöhemmin omistaa ja hallinnoi kyseisen korttelin yhteisalueet sekä rakennettavat yhteistilat.

Hallintamallivaihtoehto B: asukkaat omistavat itse tonttinsa ja perustavat kiinteistöyhtiön hallinnoimaan korttelin yhteisaluetta ja -rakennusta.

Hallintamallin B hallinnolliset askeleet ennen rakentamisen alkua.

Husulanmäen rakentamis- ja luovutusperiaatteita on käsitelty ensin Lapinjärven kunnanhallituksessa 24.2.2021 josta ne etenivät kunnanvaltuuston käsittelyyn 21.4.2021. Husulanmäen rakentamis- ja luovutusperiaatteet saavat virallisen lainvoiman valitusajan päätyttyä 4.6.2021.

Hankkeen toteuttajien logot

Resurssiviisaaksi-blogi

Resurssiviisaaksi ihmislähtöisin keinoin -hankkeessa kehitetään kiertotalouden mukaisen ryhmärakennuttamisen toimintamallia Husulanmäen tulevalla asuinalueella. Tässä blogissa jaetaan tietoa ja tunnelmia hankkeesta.

Resurssiviisaan ryhmärakennuttamisen toimintamallia luodessamme etsimme tila- ja rakenneratkaisuja sekä materiaaleja, joiden avulla rakentaja voi tehdä viisaita valintoja. Samalla pohdimme, miten voidaan huomioida myös yksilön hyvinvointinäkökulma. Husulanmäelle rakentamiseen pyritään löytämään mahdollisimman vähähiilisiä ratkaisuja. Lisäksi yhteistyössä tulevien asukkaiden kanssa pohditaan yhteisön elämisen ja asumisen muita tärkeitä asioita kuten esimerkiksi energia-asiat, liikkuminen tai uudenlaiset yhteisölliset palveluntuotantomallit. Tavoitteena on löytää asukkaita palvelevia ratkaisuja yhteistyössä paikallisten yritysten kanssa.

Blogia kirjoittavat vuorotellen niin hankkeen resurssiviisaaseen ja hyvinvointia lisäävään puurakentamiseen erikoistuneet asiantuntijat Aalto-yliopistolta kuin Laurea ammattikorkeakoulun asiantuntijat, jotka toimivat hankkeessa erityisesti resurssiviisaan palvelumuotoilun asiantuntijoina. Paikallista näkökulmaa blogiin tuovat ainakin Lapinjärven kunnanjohtaja sekä hankkeen projektipäällikkö.

Uusimmat artikkelit: